연간으로 지급되는 토지 임대료는 본질적으로 정기적인 토지 사용료이며, 기업이 장기적으로 소유할 수 있는 자산을 창출하는 투자가 아닙니다. 따라서 기업은 연간 임대료가 지급되는 토지 부분에 대해서는 고정 자산의 최초 취득 원가를 인상할 수 없습니다.
2013년 TT-BTC호 회람 및 2016년 TT-BTC호 회람, 2017년 TT-BTC호 회람 등의 개정안에 따르면, 토지 사용권은 기업이 안정적이고 장기적인 토지 사용권을 보유하거나 법적으로 양도된 경우에만 무형 고정자산으로 인정될 수 있습니다.
토지 이용의 다양한 형태를 구분하고 회계에 기록하는 방법을 설명하십시오.
연간 임대료를 받는 토지 임대가 고정 자산으로 인식되는지 여부를 정확하게 판단하려면, 기업은 현행 법규에서 규정하는 다른 토지 이용 방식과 비교해야 합니다. 각 방식(토지 할당, 양도, 일괄 임대, 연간 임대 등)은 회계 처리 방식과 비용 처리 방법이 완전히 다릅니다.
아래 표는 기업이 다양한 토지 이용 형태와 그에 상응하는 회계 방법을 명확하게 구분하는 데 도움을 주어, 고정 자산의 최초 원가 기록 오류를 방지하고 세금 정산 시 공제 가능한 비용을 산정하는 데 유용합니다.
| 토지 이용 패턴 | 무형자산으로 기록되었습니다. | 회계 |
| 국가는 토지 사용권에 대한 대가를 받고 토지를 할당합니다. | 가지다 | 무형 고정 자산의 최초 원가를 증가시키십시오. |
| 토지 사용권에 대한 법적 양도를 받으십시오. | 가지다 | 무형 고정 자산의 최초 원가를 증가시키십시오. |
| 연간 임대료를 지불하는 토지 임대 계약. | 아닙니다 | 해당 기간 동안 발생한 비용의 회계 처리 |
| 일시불로 임대한 토지(고정자산으로 인식할 수 없음) | 아닙니다 | 비용에 점진적으로 배분하십시오. |
연간 임대료를 지불하는 토지 임대차 계약의 경우, 기업은 사용 기간별로 임대료를 지불하는 것이지 장기 소유권을 설정하는 것이 아닙니다. 따라서 이러한 비용은 무형 고정 자산으로 인식하기 위한 요건을 충족하지 않습니다.
데이터가 잘못 기록될 경우 기업은 다음과 같은 문제를 겪을 수 있습니다.
- 잘못된 감가상각 계산
- 세금 정산 과정에서 공제 가능한 비용을 허위로 기재한 행위.
- 세무조사 과정에서 과세소득이 상향 조정되었습니다.
투자 단계에서 연간 토지 임대료 지급액을 회계 처리합니다.
프로젝트를 실행하거나 건설하는 과정에서 기업들이 흔히 저지르는 실수는 토지 임대 비용을 다음과 같은 항목에 포함시키는 것입니다.
- 계정 242 – 선급 비용
- 계정 154 – 재공품 생산비용
그러나 회람 45/2013/TT-BTC 제4조 2항 d호에 따르면 연간 토지 임대료는 발생 기간에 생산 및 사업 비용으로 즉시 기록되어야 합니다.
공식 서한 85722/CT-TTHT의 지침에 따르면 다음과 같이 명확하게 명시되어 있습니다.
"토지를 연간 임대료를 내고 임대하는 경우, 지불해야 할 금액은 매년 해당 사업 경비에 포함됩니다."
이는 다음을 의미합니다.
- 토지 위의 건설 공사로 인한 가치를 상업적으로 이용하는 것은 허용되지 않습니다.
- 해당 예산은 여러 해에 걸쳐 배정되지 않은 채로 방치될 수 없습니다.
- 공장이나 사무실 건물의 최초 건축 비용에 추가되어서는 안 됩니다.
프로젝트에서 아직 수익이 발생하지 않았더라도 토지 임대료는 해당 기간의 비용으로 인식해야 합니다.
이 원칙을 준수하면 기업에 다음과 같은 이점이 있습니다.
- 현금 흐름의 본질을 정확하게 반영합니다.
- 감사 과정에서 사후 조정을 하지 마십시오.
- 세금 정산 과정에서 비용이 인정되지 않을 위험을 최소화하십시오.
기업의 고정자산 관리 원칙
연간 임대료를 지불하는 방식으로 임대한 토지는 고정 자산으로 인식되지는 않지만, 기업은 일반 규정에 따라 해당 자산을 관리해야 할 의무가 있습니다.
자산 회계가 일관되고 투명하며 법규를 준수하여 수행되도록 하기 위해 기업은 2013년 TT-BTC호 시행령 45/2013/TT-BTC 제5조에 명시된 자산 관리 및 모니터링 원칙을 철저히 준수해야 합니다. 이러한 원칙은 자산 기록, 가치 및 사용 현황을 엄격하게 관리하는 데 도움이 될 뿐만 아니라 재고 조사, 세금 정산 또는 감사인과의 협업을 수행하는 데 중요한 기반이 됩니다. 구체적인 내용은 아래 표에 요약되어 있습니다.
| 콘텐츠 | 수행 요청 |
| 법률 문서 | 필요한 계약서, 송장, 인수인계 서류를 모두 갖추고 있습니다. |
| 추적 값 | 최초 구입 원가, 누적 감가상각액 및 잔존 가치를 기록하십시오. |
| 청산 대기 중인 자산 | 감가상각은 여전히 관리하고 회계 처리해야 합니다. |
| 해당 자산은 감가상각이 완료되었습니다. | 만약 여전히 사용 중이라면, 모니터링해야 합니다. |
기업은 다음과 같은 사항을 준수해야 합니다.
- 각 속성별로 별도의 파일을 생성하세요.
- 번호 매기기 및 명확한 분류
- 정기적인 재고 조사를 실시하십시오.
- 연도별 가격 변동 추이를 추적하세요.
고정자산의 용도별 분류.
45/2013/TT-BTC호 공문 제1항 제6조에 따르면 기업의 고정자산은 (연간 임대료를 지불하는 토지를 제외하고) 크게 두 가지 그룹으로 나뉩니다.
유형 고정 자산
유형 고정 자산은 기업이 직접 보고, 재고를 관리하고, 생산 및 사업 활동에 직접 참여할 수 있는 특정한 물리적 형태를 가진 자산입니다. 이러한 자산을 올바르게 분류하면 회계 담당자는 원가, 감가상각 기간 및 적절한 관리 방법을 정확하게 결정할 수 있습니다. 구체적으로, 유형 고정 자산에는 다음과 같은 유형이 포함됩니다.
- 주택, 건물
- 기계, 생산 라인
- 운송
- 관리 장치
- 다년생 나무, 일하는 가축.
무형 고정 자산
무형고정자산은 특정한 물리적 형태는 없지만 기업에 장기적인 경제적 효익을 제공하고, 2013년 TT-BTC 회람 45호에 명시된 인식 기준을 모두 충족하는 자산입니다. 연간 임대료를 지불하는 토지(당기 비용으로만 인식됨)와 달리, 이러한 자산군은 일반적으로 안정적이고 장기적인 가치를 지닌 법적 소유권 또는 이용권에서 발생합니다. 구체적으로, 기업의 무형고정자산은 일반적으로 다음과 같은 유형을 포함합니다.
- 토지 이용권은 인정받을 자격이 있습니다.
- 출판권, 저작권
- 특허, 상표
- 영업 비밀.
처음부터 올바르게 분류하면 기업은 감가상각 계산 오류를 방지하고 적격 비용을 판단하는 데 도움이 됩니다.
끝내다
연간 임대료를 지불하는 토지 임대는 무형 고정 자산이 아니라 반복적인 비용입니다. 기업은 이 비용을 연간 생산 및 사업 비용에 직접 반영해야 하며, 이연하거나 자본화하거나 자산의 최초 취득 원가에 더할 수 없습니다.
이러한 비용의 성격을 정확하게 파악하는 것은 재무제표가 실제 재무 상황을 반영하는 데 도움이 될 뿐만 아니라 세무 감사 및 조사 중에 발생할 수 있는 위험으로부터 기업을 보호하는 데에도 도움이 됩니다.
2026년에도 회계 시스템이 규정을 준수하고 최신 법률 변경 사항을 반영하도록 하려면 기업은 회계 프로세스를 적극적으로 검토하거나 외부 전문가의 도움을 받아야 합니다. 전문 회계 서비스처음부터 정확하게 기록하는 시스템은 향후 조정 비용을 크게 절감하고 세금 관련 위험을 최소화할 수 있습니다.
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콘텐츠 제작자: Mr. 레 호앙 투옌 – 창립자 겸 CEO MAN – Master Accountant Network, 베트남 CPA 감사원으로 회계, 감사 및 재무 컨설팅 분야에서 30년 이상의 경력을 보유하고 있습니다.
