毎年支払われる土地賃借料は、本質的には定期的な土地使用料であり、企業の長期所有のための資産を創出する投資ではありません。したがって、企業は、毎年賃借する土地部分について、固定資産の取得原価を増額することはできません。
通達 45/2013/TT-BTC およびその改正通達 147/2016/TT-BTC、通達 28/2017/TT-BTC によれば、土地使用権は、企業が安定した長期の土地使用権を有する場合、または土地使用権が合法的に譲渡された場合にのみ、無形固定資産として認識されます。
さまざまな土地利用形態を区別し、それを会計に記録する方法を学びます。
年間賃借による土地が固定資産として認識されるかどうかを正確に判断するためには、企業はこの土地利用形態を、現行法で規定されている他の土地利用形態と比較する必要があります。それぞれの形態（土地の割当、譲渡、一括借地、年間借地など）によって、会計処理や費用処理は全く異なります。
以下の表は、企業がさまざまな土地利用形態とそれに対応する会計方法を明確に区別するのに役立ち、固定資産の当初のコストを記録したり、税金を精算するときに控除可能な費用を決定したりする際に誤りを回避するのに役立ちます。
| 土地利用パターン | 無形資産として計上されます。 | 会計 |
| 国は土地使用権に対する代金を支払って土地を割り当てます。 | 持っている | 無形固定資産の取得原価を増加させる。 |
| 土地使用権の法的譲渡を受ける。 | 持っている | 無形固定資産の取得原価を増加させる。 |
| 年払いの土地リース。 | ない | 期間中の費用の会計 |
| 一時金で賃借した土地（固定資産として計上できないもの） | ない | 段階的にコストに配分します。 |
年間支払の土地リースの場合、企業は使用期間ごとに賃料を支払うだけで、長期的な所有権を確立するものではありません。したがって、この費用は無形固定資産として認識するための基準を満たしません。
データが正しく記録されていない場合、企業は次のような事態に陥る可能性があります。
- 減価償却計算の誤り
- 税金の精算時に控除対象経費を偽って申告する。
- 監査中に課税所得が上方修正されました。
投資フェーズにおける年間の土地リース料の支払いを計算します。
プロジェクトの実施または構築中の企業が犯しがちな間違いは、土地リース費用を次のものに含めることです。
- 勘定科目242 – 前払費用
- 勘定科目154 – 仕掛品生産費
ただし、通達45/2013/TT-BTC第4条第2項d項によれば、年間の土地リース料は、発生した期間に生産経費および事業経費として直ちに計上する必要があります。
公式レター 85722/CT-TTHT の指示によると、次のように明記されています。
「土地を年額賃借している場合には、その賃借額は各年度の当該事業年度の費用に算入される。」
これはつまり：
- 土地上の建設工事の価値を利用することは許可されません。
- 複数年にわたって割り当てを保留にすることはできません。
- 工場やオフィスビルの元々の費用に追加されません。
プロジェクトがまだ収益を生み出していない場合でも、土地リース料はその期間の費用として認識する必要があります。
この原則を順守することで、企業は次のメリットを得られます。
- キャッシュフローの性質を正確に反映します。
- 監査中に遡及的な調整を行わないようにしてください。
- 税務申告時に経費が認められないリスクを最小限に抑えます。
企業における固定資産管理の原則
年間支払いベースで賃借された土地は固定資産として認識されませんが、企業は一般的な規制に従って資産を管理する必要があります。
資産会計が一貫して透明性を保ち、法的規制に準拠して実施されることを確保するため、企業は通達45/2013/TT-BTC第5条に規定されている資産管理およびモニタリングの原則を完全に遵守する必要があります。これらの原則は、資産の記録、価値、使用状況を厳密に管理するのに役立つだけでなく、棚卸し、税務申告、監査人との連携を行うための重要な基礎となります。具体的な内容は以下の表にまとめられています。
| コンテンツ | 実行要求 |
| 法的文書 | 必要な契約書、請求書、引き渡し書類はすべて揃っています。 |
| トラック値 | 当初のコスト、減価償却累計額、残存価値を記録します。 |
| 清算を待つ資産 | 減価償却は依然として管理および計上する必要があります。 |
| 資産は完全に減価償却されました。 | まだ使用中の場合は監視する必要があります。 |
企業は以下を実施すべきです。
- プロパティごとに個別のファイルを作成します。
- 番号付けと明確な分類
- 定期的な棚卸しを実施する
- 年ごとの価格変動を追跡します。
固定資産を使用目的別に分類します。
通達45/2013/TT-BTC第6条第1項によれば、企業の固定資産は主に2つのグループに分けられます（年間支払いで賃貸されている土地を除く）。
有形固定資産
有形固定資産とは、企業が目視でき、在庫管理でき、生産活動や事業活動に直接参加できる、特定の物理的形態を持つ資産です。これらの資産を正しく分類することで、会計士は原価、減価償却期間、適切な管理方法を正確に決定することができます。具体的には、有形固定資産には以下の種類が含まれます。
- 家屋、建物
- 機械、生産ライン
- 交通機関
- 管理装置
- 多年生樹木、家畜。
無形固定資産
無形固定資産とは、特定の物理的形態を有さないものの、事業に長期的な経済的便益をもたらし、通達45/2013/TT-BTCに規定された認識基準を完全に満たす資産です。年間賃借料で賃借されている土地（当期にのみ費用として計上されます）とは異なり、この資産群は通常、安定した長期的価値を有する法的所有権または利用権から生じます。具体的には、企業における無形固定資産には、一般的に以下の種類が含まれます。
- 土地使用権は認定の対象となります。
- 出版権、著作権
- 特許、商標
- 企業秘密。
最初から適切に分類することで、企業は減価償却計算の誤りを回避し、対象となる費用を決定することができます。
結論する
年間支払い方式でリースされている土地は、無形固定資産ではなく、経常費用です。企業は、この費用を年間の生産コストおよび事業コストに直接計上する必要があります。繰り延べ、資本化、または資産の取得原価に加算することはできません。
この費用の性質を正確に特定することは、財務諸表が実際の財務状況を反映するのに役立つだけでなく、税務監査や検査の際に企業をリスクから保護することにもなります。
会計システムが常に規制に従って運用され、2026 年の最新の法改正に対応していることを保証するために、企業は積極的に会計プロセスを見直すか、他者に解決策を求める必要があります。 専門的な会計サービス最初から正しく記録するシステムは、調整コストを大幅に節約し、後々の税務リスクを最小限に抑えます。
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コンテンツ制作：Mr. レ・ホアン・トゥエン – MAN – Master Accountant Network の創設者兼 CEO、会計、監査、財務コンサルティングの分野で 30 年以上の経験を持つベトナムの CPA 監査人。
