每年支付的土地租赁费本质上是定期土地使用费，而非为企业创造长期所有权资产的投资。因此，企业不得增加以年度租赁费方式租赁的土地部分的固定资产原始成本。
根据第 45/2013/TT-BTC 号通知及其修正案，如第 147/2016/TT-BTC 号通知和第 28/2017/TT-BTC 号通知，土地使用权只有在企业拥有稳定、长期的土地使用权或土地使用权依法转让时，才能被确认为无形固定资产。
区分不同的土地利用形式以及如何在会计中记录它们。
为了准确判断以年租金租赁的土地是否应确认为固定资产，企业需要将这种土地使用方式与现行法律规定的其他土地使用方式进行比较。每种方式（土地分配、转让、一次性租赁、年租等）的会计处理方法和费用处理方式都截然不同。
下表帮助企业清楚地区分不同形式的土地用途及其相应的会计方法，从而避免在记录固定资产的原始成本和确定纳税时可扣除的费用时出现错误。
| 土地利用模式 | 记为无形资产。 | 会计 |
| 国家通过支付土地使用权费用来分配土地。 | 有 | 增加无形固定资产的原始成本。 |
| 获得土地使用权的合法转让。 | 有 | 增加无形固定资产的原始成本。 |
| 土地租赁，按年支付租金。 | 不是 | 期间费用核算 |
| 以一次性付款租赁的土地（不符合确认为固定资产的条件） | 不是 | 逐步分配到各项成本中。 |
对于按年支付租金的土地租赁，企业仅需支付每次使用期间的租金，并不构成长期所有权。因此，这项费用不符合确认为无形固定资产的标准。
如果数据记录错误，企业可能会：
- 折旧计算错误
- 在税务结算过程中虚报可扣除费用。
- 审计过程中，应纳税所得额被向上调整。
在投资阶段对年度土地租赁付款进行核算。
企业在实施或建设项目过程中常犯的一个错误是将土地租赁成本计入以下各项：
- 账户 242 – 预付费用
- 账户 154 – 在制品生产成本
但是，根据第 45/2013/TT-BTC 号通知第 4 条第 2 款 d 点的规定，年度土地租赁付款必须在其发生期间立即作为生产经营费用记录。
根据第 85722/CT-TTHT 号官方函件的指示，明确规定如下：
“如果土地租赁采用年租金模式，则应付金额计入每年的相应营业费用中。”
这意味着：
- 不允许利用土地上的建筑工程价值牟利。
- 不能让拨款闲置多年。
- 不得计入厂房或办公楼的原始造价。
即使项目尚未产生收入，土地租赁费仍须确认为该期间的费用。
遵循这一原则有助于企业：
- 准确反映现金流的性质。
- 审计过程中应避免进行追溯性调整。
- 尽量降低税务结算时费用不予认可的风险。
企业固定资产管理原则
虽然按年支付租金租赁的土地不被视为固定资产，但企业仍需按照一般规定对该资产进行管理。
为确保资产核算的一致性、透明性和合法性，企业必须全面遵守第45/2013/TT-BTC号通知第五条规定的资产管理和监控原则。这些原则不仅有助于严格控制资产记录、价值和使用情况，而且也是开展盘点、税务结算或配合审计的重要依据。具体细节汇总如下表：
| 内容 | 请求执行 |
| 法律文件 | 我们拥有所有必要的合同、发票和交接文件。 |
| 跟踪价值 | 记录原始成本、累计折旧和剩余价值。 |
| 待清算资产 | 折旧仍然需要管理和核算。 |
| 该资产已完全折旧。 | 如果仍在继续使用，则必须对其进行监控。 |
企业应该：
- 为每个属性创建一个单独的文件。
- 编号和清晰分类
- 定期盘点库存
- 逐年追踪价格波动。
按用途对固定资产进行分类。
根据第45/2013/TT-BTC号通知第6条第1款规定，企业固定资产分为两大类（不包括按年支付租金的租赁土地）：
有形固定资产
有形固定资产是指具有特定实物形态、企业可以查看、盘点并直接参与生产经营活动的资产。正确分类这些资产有助于会计人员准确确定其原始成本、折旧期和适当的管理方法。具体而言，有形固定资产包括以下几种类型：
- 房屋、建筑物
- 机械、生产线
- 运输
- 管理设备
- 多年生树木，役用牲畜。
无形固定资产
无形固定资产是指不具有特定实物形态，但能为企业带来长期经济利益，并完全符合第45/2013/TT-BTC号通知规定的确认标准的资产。与按年支付租金的租赁土地（仅在当期确认为费用）不同，这类资产通常源于具有稳定、长期价值的合法所有权或使用权。具体而言，企业的无形固定资产通常包括以下几种类型：
- 土地使用权有资格获得承认。
- 出版权
- 专利、商标
- 商业秘密。
从一开始就进行正确的分类将有助于企业避免折旧计算错误，并确定符合条件的费用。
总结
按年支付租金租赁的土地并非无形固定资产，而是一项经常性支出。企业必须将此项支出直接计入年度生产和经营成本；该支出不得递延、资本化或添加到资产的原始成本中。
准确识别这项费用的性质，不仅有助于财务报表反映真实的财务状况，还能保护企业免受税务审计和检查的风险。
为确保会计系统始终按照法规运行，并与 2026 年的最新法律变更保持同步，企业应主动审查其会计流程或向他人寻求解决方案。 专业会计服务从一开始就正确记录的系统将大大节省调整成本，并最大限度地降低日后的税务风险。
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内容制作：先生 黎黄宣 – MAN – Master Accountant Network 的创始人兼首席执行官，越南注册会计师，拥有超过 30 年的会计、审计和财务咨询经验。
