Kế toán doanh nghiệp xây dựng có nhiều điểm khác biệt so với doanh nghiệp thương mại hoặc doanh nghiệp dịch vụ thông thường. Đặc thù công trình kéo dài qua nhiều kỳ kế toán, chi phí phát sinh theo từng hạng mục, nghiệm thu theo khối lượng hoàn thành và việc lập hóa đơn gắn với thời điểm nghiệm thu, bàn giao khiến yêu cầu quản lý kế toán cao hơn.
Từ năm 2026, doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý Circular 99/2025/TT-BTC về chế độ kế toán doanh nghiệp và Decree 254/2026/ND-CP về hóa đơn điện tử, chứng từ điện tử. Việc cập nhật đúng quy định giúp doanh nghiệp kiểm soát chi phí, xác định giá thành công trình, ghi nhận doanh thu và lập hóa đơn đúng thời điểm.
Bài viết dưới đây hệ thống những nội dung quan trọng mà kế toán và chủ doanh nghiệp xây dựng cần nắm khi tổ chức công tác kế toán.
Kế toán doanh nghiệp xây dựng có gì khác biệt?
Trong doanh nghiệp xây dựng, một hợp đồng có thể kéo dài nhiều tháng hoặc nhiều năm. Chi phí không phát sinh một lần mà được tích lũy theo tiến độ thi công, từng công trình, hạng mục hoặc khối lượng thực hiện.
Vì vậy, kế toán doanh nghiệp xây dựng không chỉ ghi nhận thu chi mà còn phải theo dõi được:
- Từng hợp đồng xây dựng.
- Từng công trình, hạng mục công trình.
- Chi phí nguyên vật liệu trực tiếp.
- Chi phí nhân công trực tiếp.
- Chi phí sử dụng máy thi công.
- Chi phí sản xuất chung.
- Chi phí dở dang cuối kỳ.
- Khối lượng hoàn thành, nghiệm thu.
- Doanh thu và giá vốn của từng công trình.
- Công nợ với chủ đầu tư, nhà thầu phụ và nhà cung cấp.
Thông tư 99/2025/TT-BTC quy định Tài khoản 154 được sử dụng trong doanh nghiệp kinh doanh xây lắp để tập hợp chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm xây lắp. Việc tập hợp chi phí, tính giá thành phải được chi tiết theo từng công trình, hạng mục công trình và khoản mục chi phí như nguyên liệu, vật liệu trực tiếp, nhân công trực tiếp, sử dụng máy thi công, chi phí sản xuất chung.
Đây là cơ sở quan trọng để xây dựng hệ thống kế toán phù hợp với đặc điểm từng công trình.
Công việc của kế toán doanh nghiệp xây dựng gồm những gì?
Một hệ thống kế toán của doanh nghiệp xây dựng cần được tổ chức xuyên suốt từ khi ký hợp đồng đến khi công trình hoàn thành, nghiệm thu và quyết toán.
Kiểm tra hồ sơ hợp đồng và công trình
Ngay khi phát sinh hợp đồng, kế toán cần nắm các thông tin liên quan đến:
- Giá trị hợp đồng.
- Điều khoản thanh toán.
- Tiến độ thực hiện.
- Phương thức nghiệm thu.
- Hồ sơ thanh toán.
- Các khoản tạm ứng.
- Điều chỉnh, phát sinh hợp đồng nếu có.
- Trách nhiệm cung cấp vật tư, máy móc và nhân công.
- Điều khoản bảo hành công trình.
Việc xác định đầy đủ các thông tin này giúp kế toán xây dựng được hệ thống theo dõi doanh thu, chi phí và công nợ theo từng công trình.
Theo dõi chi phí theo từng công trình
Thông tư 99/2025/TT-BTC cho phép chi phí sản xuất, kinh doanh trên Tài khoản 154 được chi tiết theo địa điểm phát sinh chi phí như phân xưởng, bộ phận sản xuất, đội sản xuất, công trường; theo loại, nhóm sản phẩm hoặc các đối tượng phù hợp với yêu cầu quản lý.
Đối với xây lắp, việc tập hợp chi phí phải chi tiết theo từng công trình, hạng mục công trình và khoản mục chi phí.
Do đó, doanh nghiệp nên thiết lập mã công trình hoặc mã hợp đồng riêng. Mỗi khoản chi phát sinh cần xác định được thuộc công trình nào trước khi ghi nhận.
Các khoản chi phí chính trong kế toán doanh nghiệp xây dựng
Direct material costs
Nguyên vật liệu thường chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành xây dựng, chẳng hạn:
- Xi măng.
- Sắt, thép.
- Cát, đá.
- Gạch.
- Bê tông.
- Vật liệu hoàn thiện.
- Vật tư chuyên dụng theo từng công trình.
Kế toán cần kiểm soát chặt chẽ giữa chứng từ mua vào, phiếu nhập xuất, định mức, khối lượng sử dụng và hồ sơ công trình.
Không nên chỉ theo dõi tổng chi phí vật tư toàn doanh nghiệp. Đối với kế toán doanh nghiệp xây dựng, việc phân bổ đúng vật tư cho từng công trình là cơ sở để tính giá thành và đánh giá hiệu quả từng hợp đồng.
Direct labor costs
Chi phí nhân công cần được theo dõi phù hợp với nhân sự thực tế tham gia thi công.
Hồ sơ có thể bao gồm hợp đồng lao động, bảng chấm công, bảng tính lương, chứng từ thanh toán và các hồ sơ liên quan theo quy định.
Đối với công trình có nhiều đội thi công, kế toán cần tổ chức dữ liệu để xác định chi phí nhân công của từng công trình, tránh tình trạng chi phí của công trình này bị ghi nhận sang công trình khác.
Costs of using construction machinery
Hoạt động xây dựng thường sử dụng máy móc như máy xúc, máy đào, cần cẩu, máy trộn bê tông hoặc các thiết bị chuyên dụng khác.
Kế toán cần theo dõi các khoản chi phí liên quan theo thực tế sử dụng và đối tượng công trình. Tài khoản 154 theo Thông tư 99/2025/TT-BTC có nội dung phản ánh chi phí sử dụng máy thi công đối với hoạt động xây lắp.
General production costs
Đây là nhóm chi phí phục vụ trực tiếp cho hoạt động thi công nhưng không nhất thiết xác định trực tiếp cho từng đơn vị khối lượng sản phẩm.
Việc tập hợp và phân bổ chi phí sản xuất chung cần căn cứ vào đặc điểm hoạt động, yêu cầu quản lý và phương pháp kế toán mà doanh nghiệp áp dụng phù hợp với quy định.
Kế toán doanh nghiệp xây dựng và Tài khoản 154 theo Thông tư 99
Tài khoản 154 là tài khoản đặc biệt quan trọng trong kế toán doanh nghiệp xây dựng.
Theo Thông tư 99/2025/TT-BTC, đối với doanh nghiệp kinh doanh xây lắp, Tài khoản 154 được sử dụng để tập hợp chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm xây lắp đã thực hiện.
Chi phí được theo dõi theo từng công trình, hạng mục công trình và khoản mục chi phí. Các khoản mục chính gồm:
| Item | Nội dung theo dõi |
| Nguyên liệu, vật liệu trực tiếp | Vật tư trực tiếp phục vụ thi công |
| Direct labor | Chi phí nhân công trực tiếp thực hiện công trình |
| Sử dụng máy thi công | Chi phí liên quan đến máy thi công |
| General production costs | Chi phí phục vụ trực tiếp hoạt động thi công |
Cuối kỳ, kế toán cần xác định phần chi phí thuộc khối lượng đã hoàn thành và phần còn dở dang để phản ánh đúng giá trị công trình.
Thông tư 99 cũng quy định bên Có TK 154 phản ánh giá thành sản xuất của sản phẩm xây lắp hoàn thành bàn giao từng phần hoặc toàn bộ được tiêu thụ trong kỳ hoặc chờ tiêu thụ; hoặc bàn giao cho doanh nghiệp nhận thầu chính xây lắp.
Do đó, việc xác định khối lượng hoàn thành, chi phí dở dang và giá thành là trọng tâm trong công tác kế toán xây dựng.
Bút toán hạch toán kế toán xây dựng theo Thông tư 99/2025/TT-BTC
Khi thực hiện hạch toán, hệ thống tài khoản và bút toán cần được tổ chức theo Thông tư 99/2025/TT-BTC.
Về nguyên tắc, chi phí phát sinh phục vụ công trình được tập hợp vào Tài khoản 154 theo từng công trình và khoản mục chi phí. Có thể khái quát một số nghiệp vụ thường gặp:
Khi phát sinh chi phí nguyên liệu, vật liệu trực tiếp cho công trình:
- Nợ TK 154
Có TK 152, 111, 112, 331… tùy nghiệp vụ thực tế.
Khi phát sinh chi phí nhân công trực tiếp:
- Nợ TK 154
Có TK 334.
Khi phát sinh chi phí sử dụng máy thi công:
- Nợ TK 154
Có các tài khoản liên quan theo bản chất khoản chi.
Khi phát sinh chi phí sản xuất chung:
- Nợ TK 154
Có các tài khoản liên quan theo nội dung chi phí.
Khi công trình hoặc phần công trình hoàn thành, nghiệm thu và đủ điều kiện ghi nhận theo quy định, kế toán xác định giá thành thực tế của phần công việc hoàn thành để thực hiện các bước ghi nhận doanh thu, giá vốn và công nợ phù hợp.
Do hệ thống tài khoản và phương pháp ghi nhận phải căn cứ vào bản chất nghiệp vụ thực tế, doanh nghiệp không nên áp dụng máy móc một bộ bút toán cho mọi loại hợp đồng xây dựng.
Giá thành công trình được xác định như thế nào?
Một trong những mục tiêu quan trọng của kế toán doanh nghiệp xây dựng là xác định chính xác giá thành.
Về nguyên tắc quản lý, giá thành công trình được hình thành từ các khoản chi phí thực tế liên quan đến việc thực hiện công trình, được tập hợp theo từng đối tượng.
Doanh nghiệp cần xác định:
|
Giá thành phần công việc hoàn thành = Ch phí dở dang đầu kỳ + Chi phí phát sinh trong kỳ – Chi phí dở dang cuối kỳ |
Cách xác định cụ thể cần được tổ chức phù hợp với phương pháp tính giá thành, đặc điểm hợp đồng và hồ sơ nghiệm thu thực tế.
Đối với công trình kéo dài qua nhiều kỳ, việc xác định chi phí dở dang cuối kỳ đặc biệt quan trọng. Nếu ghi nhận toàn bộ chi phí vào giá thành trong một kỳ, báo cáo tài chính có thể không phản ánh đúng tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Doanh thu xây dựng và thời điểm lập hóa đơn năm 2026
Đây là nội dung kế toán doanh nghiệp xây dựng cần đặc biệt lưu ý trong năm 2026.
Nghị định 254/2026/NĐ-CP được ban hành ngày 30/06/2026 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2026. Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Quản lý thuế 108/2025/QH15 về hóa đơn điện tử, chứng từ điện tử.
Theo điểm c khoản 4 Điều 9 Nghị định 254/2026/NĐ-CP:
For construction and installation activities, the time of invoice issuance is the time of acceptance and handover of the project, project item, or completed construction and installation volume, regardless of whether payment has been received or not.
Như vậy, đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt, thời điểm lập hóa đơn gắn với thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình hoặc khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành, không phụ thuộc việc doanh nghiệp đã thu được tiền hay chưa.
Đây là điểm cần được kiểm soát chặt giữa bộ phận kế toán, kỹ thuật và quản lý công trình.
Doanh nghiệp không nên chỉ căn cứ vào ngày nhận tiền để xác định thời điểm lập hóa đơn. Hồ sơ nghiệm thu, bàn giao và khối lượng hoàn thành cần được đối chiếu với hồ sơ kế toán, hợp đồng và hóa đơn.
Nghiệm thu công trình rồi mới xuất hóa đơn?
Với hoạt động xây dựng, lắp đặt, quy định hiện hành xác định thời điểm lập hóa đơn là thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành.
Vì vậy, trong thực tế, kế toán cần phối hợp với bộ phận kỹ thuật để kiểm soát:
- Thi công
- Xác nhận khối lượng
- Nghiệm thu hoặc bàn giao
- Lập hóa đơn
- Ghi nhận và đối chiếu công nợ
Doanh nghiệp có thể tham khảo thêm hướng dẫn chuyên sâu về nghiệm thu công trình rồi mới xuất hóa đơn để đối chiếu tình huống thực tế.
Đối với hóa đơn hoạt động xây dựng, Nghị định 254/2026/NĐ-CP cũng quy định trường hợp hóa đơn của hoạt động xây dựng, lắp đặt thì không nhất thiết phải có đơn vị tính, số lượng, đơn giá theo trường hợp được quy định.
Hồ sơ kế toán doanh nghiệp xây dựng cần kiểm soát
Một hệ thống kế toán doanh nghiệp xây dựng tốt không chỉ dựa vào phần mềm kế toán mà còn phụ thuộc vào chất lượng hồ sơ.
Doanh nghiệp nên xây dựng hồ sơ theo từng công trình, bao gồm:
Hồ sơ pháp lý và hợp đồng
Cụ thể, bộ hồ sơ bao gồm:
- Hợp đồng xây dựng.
- Contract addendum.
- Dự toán, báo giá và hồ sơ liên quan.
- Hồ sơ điều chỉnh hợp đồng nếu có.
Hồ sơ chi phí
Specifically:
- Hóa đơn đầu vào.
- Phiếu nhập kho, xuất kho.
- Payment voucher.
- Hồ sơ nhân công.
- Hồ sơ máy móc, thiết bị.
- Chứng từ chi phí chung.
Hồ sơ nghiệm thu
Specifically:
- Biên bản nghiệm thu.
- Hồ sơ xác nhận khối lượng.
- Biên bản bàn giao.
- Hồ sơ thanh toán.
- Hồ sơ quyết toán.
Hồ sơ hóa đơn và công nợ
Kế toán cần đối chiếu giữa giá trị hợp đồng, khối lượng nghiệm thu, hóa đơn đã lập, số tiền đã thu và công nợ còn phải thu.
Đây là bước giúp phát hiện sớm chênh lệch giữa hồ sơ công trình và số liệu kế toán.
Những sai sót thường gặp trong kế toán doanh nghiệp xây dựng
Một số vấn đề thường cần đặc biệt kiểm soát gồm:
- Thứ nhất, không tập hợp chi phí theo từng công trình: Khi chi phí chỉ được ghi nhận tổng hợp, doanh nghiệp khó xác định công trình nào có lợi nhuận tốt, công trình nào đang vượt dự toán.
- Thứ hai, không kiểm soát chi phí dở dang: Công trình kéo dài nhiều kỳ nhưng không xác định chính xác chi phí dở dang có thể dẫn đến sai lệch giá vốn và kết quả kinh doanh từng kỳ.
- Thứ ba, hồ sơ nghiệm thu không đồng bộ với hóa đơn: Đây là vấn đề đặc biệt cần lưu ý sau khi Nghị định 254/2026/NĐ-CP quy định thời điểm lập hóa đơn đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt gắn với nghiệm thu, bàn giao khối lượng hoàn thành.
- Thứ tư, phân bổ chi phí không có căn cứ: Chi phí chung, máy thi công hoặc các khoản chi phục vụ nhiều công trình cần có phương pháp phân bổ hợp lý, nhất quán và có cơ sở quản lý.
- Thứ năm, chỉ chú trọng hóa đơn mà bỏ qua hồ sơ thực tế: Trong xây dựng, chứng từ kế toán cần được đặt trong mối liên hệ với hợp đồng, khối lượng thi công, nghiệm thu, thanh toán và hồ sơ công trình.
Có nên thuê dịch vụ kế toán doanh nghiệp xây dựng?
Đối với doanh nghiệp có ít công trình, bộ máy kế toán nhỏ hoặc chưa xây dựng được quy trình kiểm soát hồ sơ công trình, việc thuê ngoài có thể giúp giảm áp lực vận hành.
Businesses can refer to this. dịch vụ kế toán doanh nghiệp trọn gói để có thêm lựa chọn về tổ chức công việc kế toán, thuế và báo cáo.
Tuy nhiên, doanh nghiệp xây dựng nên ưu tiên đơn vị có khả năng hiểu đặc thù của ngành như tập hợp chi phí theo công trình, theo dõi giá thành, xử lý chi phí dở dang, kiểm soát nghiệm thu và lập hóa đơn.
Nếu doanh nghiệp đang so sánh mô hình kế toán giữa các ngành, có thể tham khảo thêm kế toán doanh nghiệp dịch vụ and kế toán công ty thương mại để thấy sự khác biệt trong phương pháp tổ chức kế toán theo từng loại hình hoạt động.
Conclude
Kế toán doanh nghiệp xây dựng đòi hỏi khả năng kiểm soát đồng thời chi phí, giá thành, tiến độ công trình, nghiệm thu, doanh thu, hóa đơn và công nợ. Trong đó, việc tổ chức dữ liệu theo từng công trình, hạng mục công trình và khoản mục chi phí là nền tảng để doanh nghiệp xác định chính xác hiệu quả từng hợp đồng.
Năm 2026, doanh nghiệp cần đặc biệt cập nhật Thông tư 99/2025/TT-BTC về chế độ kế toán doanh nghiệp và Nghị định 254/2026/NĐ-CP về hóa đơn điện tử, chứng từ điện tử. Đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt, thời điểm lập hóa đơn được xác định theo thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình hoặc khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành theo quy định tại Nghị định 254/2026/NĐ-CP.
Một hệ thống kế toán doanh nghiệp xây dựng được tổ chức bài bản sẽ giúp doanh nghiệp kiểm soát giá thành từng công trình, hạn chế sai lệch giữa hồ sơ thực tế và sổ kế toán, đồng thời hỗ trợ ban lãnh đạo đánh giá đúng hiệu quả kinh doanh và dòng tiền.
Contact MAN – Master Accountant Network For free support and advice!
Contact information MAN – Master Accountant Network
- Address: No. 19A, Street 43, Tan Thuan Ward, Ho Chi Minh City
- Mobile/Zalo: 0903 963 163 – 0903 428 622
- E-mail: man@man.net.vn
- Google Business Profile: View MAN – Master Accountant Network's Google Business Profile
- LinkedIn Founder: View expert Le Hoang Tuyen's LinkedIn profile.
Responsible for production and professional content review by: Mr. Le Hoang Tuyen – Founder & CEO of MAN – Master Accountant NetworkHe is a CPA Vietnam auditor with over 30 years of in-depth experience in accounting, auditing, taxation, and corporate legal consulting.
Câu hỏi thường gặp về kế toán doanh nghiệp xây dựng
Kế toán doanh nghiệp xây dựng cần theo dõi chi phí theo từng công trình không?
Có. Theo Thông tư 99/2025/TT-BTC, đối với doanh nghiệp kinh doanh xây lắp, việc tập hợp chi phí và tính giá thành sản phẩm xây lắp phải chi tiết theo từng công trình, hạng mục công trình và khoản mục chi phí.
Tài khoản 154 dùng thế nào trong doanh nghiệp xây dựng?
Tài khoản 154 được sử dụng để tập hợp chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm xây lắp đã thực hiện. Doanh nghiệp có thể chi tiết theo từng hoạt động xây lắp, sản phẩm xây lắp và theo từng công trình, hạng mục công trình phù hợp với yêu cầu quản lý.
Khi nào lập hóa đơn đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt?
Theo điểm c khoản 4 Điều 9 Nghị định 254/2026/NĐ-CP, thời điểm lập hóa đơn là thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
Đã thu tiền trước thì có phải lập hóa đơn ngay đối với hoạt động xây dựng không?
Đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt thuộc điểm c khoản 4 Điều 9 Nghị định 254/2026/NĐ-CP, thời điểm lập hóa đơn được xác định theo thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành và không phân biệt đã thu tiền hay chưa.
