부동산 거래 대금 지급 시기는 부동산 업계의 많은 회계 담당자들에게 상당한 혼란을 야기하는 문제입니다. 고객은 계약 일정에 따라 두 번째 대금을 지급했지만, 대금을 즉시 발행해야 할지 아니면 부동산 소유권 이전 시점까지 기다려야 할지 불분명한 경우가 많습니다. 이러한 시기 판단에 있어 작은 실수라도 발생하면 대금 지급 관련 법규 위반으로 인한 행정 처벌을 받을 수 있으며, 해당 기간의 부가가치세 및 법인 소득세 신고에도 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.
2026년 7월 1일부터 부동산 거래에 대한 송장 발행 시점 관련 규정이 명확해졌습니다. 법령 254/2026/ND-CP이 새로운 규정은 시행 과정에서 많은 기업에 혼란을 야기했던 기존 규정을 대체합니다. 그렇다면 이 새로운 규정은 구체적으로 어떤 원칙을 제시하고, 어떤 사례에 적용되며, 회계 담당자는 법적 위험을 피하기 위해 무엇을 유의해야 할까요? 이 글에서는 최신 법률 문서를 면밀히 검토하여 독자 여러분께 가장 완벽하고 정확한 정보를 제공하고자 합니다.
부동산 거래에 대한 송장 발행 시기를 규정하는 법적 근거.
부동산 관련 활동에 대한 송장 발행 시기 규정은 현재 2026년 7월 1일부터 시행되는 법령 254/2026/ND-CP 제9조 4항 d호에 명확하게 명시되어 있습니다. 이는 부동산 사업, 기반 시설 건설, 주택 판매 또는 양도를 위한 건설 사업에 종사하는 조직에 적용되는 특정 규정으로, 같은 제9조 1항에 규정된 일반 재화 및 용역에 적용되는 송장 발행 시기 원칙과는 다릅니다.
법률이 부동산 부문에 대해 별도의 규정을 마련한 이유는 해당 산업의 고유한 특성 때문입니다. 높은 거래액, 긴 계약 이행 기간, 여러 차례에 걸친 분할 납부 방식, 그리고 대금 수령 시점과 소유권 또는 사용권 이전 시점의 명확한 구분 등이 그 예입니다. 만약 일반적인 원칙이 동일한 재화와 서비스에 적용된다면, 부동산 사업자들은 대금 지급 의무 발생 시점을 정확하게 판단하기 어려울 것입니다.
부동산 사업체는 왜 이 규정을 이해해야 할까요?
실제로 부동산 프로젝트는 건설 진행 상황에 따른 선불금이나 매매 계약서에 합의된 지불 일정에 따라 판매되는 경우가 많습니다. 즉, 하나의 계약에 여러 번의 지불이 포함될 수 있으며, 소유권 또는 사용권 이전 여부에 따라 각 지불일자가 다를 수 있습니다.
회계 담당자가 부동산 거래 송장 발행 시기 관련 규정을 제대로 숙지하지 못하면, 기업은 의무 발생 시점보다 늦게 송장을 발행하거나, 반대로 거래의 성격을 제대로 반영하지 않은 송장을 발행하는 실수를 저지를 수 있습니다. 두 경우 모두 행정적 제재를 받을 위험이 있으며, 부가가치세 신고 기간 산정 및 법인 소득세 목적상 수익 인식 시점에도 영향을 미칩니다.
이것이 바로 부동산 업계에 종사하는 기업들이 주목해야 할 이유입니다. 전체 회계 서비스 MAN(Master Accountant Network)과 같은 전문 부서의 전문성을 바탕으로, 당사는 송장 발행 및 세금 신고 절차가 처음부터 철저하게 관리되고 규정을 준수하도록 보장합니다.
부동산 거래에 대한 송장 발행 시기는 개별 사례에 따라 다릅니다.
법령 254/2026/ND-CP 제9조 4항 d호에 따르면, 부동산 거래에 대한 송장 발행 시기는 부동산의 소유권 또는 사용권이 구매자에게 이전되었는지 여부에 따라 크게 두 가지 경우로 결정됩니다.
소유권이나 사용권이 아직 이전되지 않았지만 진행 상황에 따라 대금이 징수되는 경우.
사업자가 부동산의 소유권 또는 사용권을 고객에게 아직 이전하지 않았지만, 사업 진행 상황 또는 계약서에 명시된 지불 일정에 따라 대금을 수령한 경우, 부동산 거래 청구서 발행 시점은 대금 수령일 또는 계약서에 명시된 지불 약정일이 됩니다.
예를 들어: 건설 진행 단계에 따라 분양되는 콘도미니엄 프로젝트에서, 계약서에는 고객이 기초 공사 완료, 골조 공사, 마감 공사, 입주, 그리고 소유권 증서 발급에 맞춰 5회에 걸쳐 분할 납부하도록 규정되어 있습니다. 이 일정에 따라 납부되는 각 금액에 대해, 부동산 업체는 아파트의 실제 입주 여부와 관계없이 수금액에 대한 청구서를 발행할 책임이 있습니다.
이는 회계 담당자들이 특별히 주의해야 할 사항입니다. 송장 발행 의무는 자산 이전 완료 후가 아니라 대금 수금 시점 또는 계약서에 명시된 지급 일정에 따라 발생합니다. 따라서 회계 부서는 매출 및 수금 부서와 긴밀히 협력하여 매출을 신속하게 업데이트하고 송장 발행 지연을 방지해야 합니다.
부동산의 소유권 또는 사용권이 이전된 경우.
사업자가 부동산의 소유권 또는 사용권을 매수자에게 이전한 경우, 부동산 거래 대금 청구서 발행 시점은 더 이상 진행 상황에 따른 대금 수금 원칙을 따르지 않고, 소유권 또는 사용권이 매수자에게 이전된 시점을 기준으로 하는 시행령 254/2026/ND-CP 제9조 1항의 규정을 따릅니다.
강조해야 할 핵심 사항: 이 경우 청구서 발행 시점 해당 기업이 실제로 돈을 받았는지 여부와는 관계없습니다.즉, 고객이 계약금 전액을 아직 지불하지 않았더라도, 사업자가 주택 인도, 토지 사용권 이전 또는 법률에 따라 소유권 이전 절차를 완료한 경우, 그 시점에 청구서 발행 의무가 발생합니다.
이는 첫 번째 사례와 가장 큰 차이점이자, 실제로 가장 혼란스러운 부분이기도 합니다. 많은 기업들이 대금 전액을 수령한 후에야 송장을 발행하는 경향이 있는데, 이로 인해 실제 자산 이전 시간보다 지연이 발생합니다. 따라서 기업 내부 프로세스에서 이러한 위험을 철저히 관리해야 합니다.
부동산 거래에 대한 송장 발행 시간 요약표.
참고 및 적용의 편의를 위해 회계 담당자는 아래 표에서 법령 254/2026/ND-CP에 따른 부동산 활동 관련 송장 발행 시기를 확인할 수 있습니다.
| 상황 | 송장 발행 시간 |
| 소유권 및 사용권은 아직 이전되지 않았으며, 대금은 프로젝트 진행 상황 또는 계약서에 명시된 일정에 따라 징수됩니다. | 지불일 또는 계약서에 명시된 날짜. |
| 부동산의 소유권 및 사용권이 이전되었습니다. | 소유권 또는 사용권 이전 시점(대금 수령 여부와 관계없음). |
이 요약표는 기업과 회계 담당자가 일상적인 거래 처리 과정에서 데이터를 쉽고 빠르게 상호 참조할 수 있도록 도와주며, 특히 여러 차례에 걸쳐 분할 지급이 이루어지고 인수인계일이 다른 프로젝트에 유용합니다.
부동산 관련 사업 활동에 대한 법인 소득세 납부 의무.
부동산 거래 송장의 발행 시점을 정확하게 파악하는 것 외에도, 회계 담당자는 송장 발행 시점과 법인 소득세 납부 의무 간의 관계를 이해해야 합니다. 왜냐하면 세무상 수익 인식 시점은 일반적으로 송장 발행 시점과 연관되어 있기 때문입니다.
2025년 법인 소득세법 제2조 제3항에 따르면:
부동산 사업체의 부동산 양도 소득은 부동산 전문 사업체가 아닌 경우처럼 "기타 소득"으로 분류되지 않고, 사업체의 주요 생산 및 사업 활동에서 발생하는 소득으로 간주됩니다.
동시에, 법령 320/2025/ND-CP 제15조에 따라:
부동산 양도 활동으로 인한 소득에는 여러 항목이 포함되는데, 그중 가장 주목할 만한 것은 부동산 사업체의 토지 사용권 임대 및 전대 소득입니다.
규정에 따르면 이 소득은 법인 소득세 과세 대상토지에 기반 시설이나 부속 구조물이 있는지 여부와 관계없이, 사업자가 토지법에 규정된 대로 토지 사용권이나 전대권을 보유하지 않고 단순히 주택, 기반 시설 또는 토지 위의 구조물만을 임대하는 경우에는 해당 소득이 본 규정의 적용을 받지 않는다는 점에 유의해야 합니다.
따라서 부동산 거래에 대한 송장 발행 시기를 정확하게 결정하는 것은 송장 발행 규정을 준수하는 데 중요할 뿐만 아니라, 사업 운영의 각 단계에서 법인 소득세 목적상 과세 기간 및 과세 대상 수익을 정확하게 산정하는 데 직접적인 영향을 미칩니다.
부동산 양도 시 공제 가능한 비용.
기업은 수익을 산정하는 것과 더불어 부동산 양도 활동으로 인한 과세 소득을 계산할 때 공제 가능한 비용도 이해해야 합니다. 법령 320/2025/ND-CP 제17조 제2항공제 가능한 비용에는 다음이 포함됩니다.
- 양도된 토지의 취득원가는 토지 사용권의 출처(국가에서 유료로 배정된 토지, 다른 기관이나 개인으로부터 양도받아 취득한 토지, 상속/증여/기증받은 토지, 자본으로 출자된 토지, 경매를 통해 낙찰받은 토지 등)에 따라 결정됩니다.
- 보상, 지원 및 재정착 비용은 관할 당국의 승인을 받은 계획에 따라 기업이 자발적으로 부담합니다.
- 법률에 따라 토지 사용권 부여와 관련된 수수료 및 요금;
- 토지 개간 및 평탄화 비용;
- 도로, 전기, 상수도 및 하수도, 우편 및 통신 서비스와 같은 사회기반시설 건설을 위한 투자 비용;
- 토지 위에 있는 기존 기반 시설 및 건축물의 가치;
- 양도되는 부동산과 직접적으로 관련된 기타 비용.
주목할 만한 점은 다음과 같습니다. 부동산 거래와 기타 세제 혜택을 받는 사업 활동을 모두 영위하는 기업의 경우, 법률에 따라 각 활동의 비용을 별도로 회계 처리해야 합니다. 별도 회계 처리가 불가능한 경우, 일반 경비는 기업의 총수입 대비 부동산 거래 수익에 비례하여 배분됩니다. 또한, 국가 또는 기타 재원에서 이미 지급된 비용은 부동산 거래 비용에 포함되지 않습니다.
부동산 거래 대금 지급 시점을 잘못 판단할 경우 발생할 수 있는 위험.
부동산 거래 대금 지급 시점을 잘못 판단하는 것은 단순한 기술적 운영 오류일 뿐만 아니라 기업에 일련의 법적, 재정적 결과를 초래합니다.
- 송장 관련 행정 위반으로 처벌받을 위험: 정해진 기한보다 늦게 송장을 발행하거나, 의무가 발생하지 않은 시점에 송장을 발행하는 것은 송장 및 증빙 서류에 관한 규정 위반으로 간주될 수 있습니다.
- 부가가치세 신고에 미치는 영향: 송장 발행 시점은 매출 부가가치세 기록 시점과 밀접한 관련이 있습니다. 시점을 잘못 판단하면 과세 기간 신고가 잘못되어 세무 당국과의 정산 과정에서 불일치가 발생할 수 있습니다.
- 법인 소득세 목적상 수익 인식에 미치는 영향: 부동산 활동으로 인한 수익은 법인 소득세 계산의 중요한 기준입니다. 송장 발행일이 잘못되면 해당 기간의 과세 대상 수익도 부정확하게 기록됩니다.
- 세금 정산, 세무 감사 및 세무 조사와 관련된 위험: 세무 당국은 실제 송장 발행일과 법적으로 정해진 날짜 사이에 불일치가 발견될 경우 수익 인식일 조정을 요구할 수 있으며, 이로 인해 세금 체납 및 연체료가 발생할 수 있습니다.
이러한 위험을 완화하기 위해 부동산 사업체는 회계, 영업, 법무 부서 간의 정기적인 협업을 포함한 강력한 내부 통제 프로세스를 구축해야 합니다. 이를 통해 계약금 지급 진행 상황과 고객에게 부동산 소유권 및 사용권 이전 진행 상황을 신속하게 업데이트할 수 있습니다. 또한, 매매 계약서를 정기적으로 검토하고 지급 일정과 실제 지급액을 비교하는 것은 부동산 거래 대금 지급 시기와 관련된 규정을 선제적으로 준수하는 데 유용한 조치입니다.
복잡한 수익 징수 구조를 가진 프로젝트의 경우, 다음을 활용하십시오. 세무 회계 서비스 이는 기업들이 과세 기간을 잘못 신고하여 최종 정산 시 미납 세금을 납부해야 하는 위험을 크게 줄이는 데 도움이 될 것입니다.
끝내다
2026년 7월 1일부터 시행령 254/2026/ND-CP에 따른 부동산 관련 활동에 대한 송장 발행 시기 관련 규정은 두 가지 주요 단계를 기준으로 결정됩니다.
- 대금 지급은 계약서에 명시된 합의된 날짜에 이루어져야 하며, 이는 사업체가 소유권이나 사용권을 아직 이전하지 않은 경우에 적용됩니다.
- 부동산의 소유권 및 사용권 이전은 사업자가 고객에게 부동산을 인도한 시점에 적용되며, 대금 전액 수령 여부와는 관계없습니다.
법인 소득세법 2025 및 시행령 320/2025/ND-CP에 따른 법인 소득세 의무 및 공제 가능한 비용에 대한 철저한 이해와 더불어 이 규정을 숙지하면 부동산 사업체는 회계 및 세무 문제에 더욱 적극적으로 대처하여 행정적 벌금은 물론 세금 정산 및 감사 과정에서의 위험을 최소화할 수 있습니다.
만약 기업 내부에 부동산 업계의 특수한 운영을 처리할 만큼 충분한 전문성을 갖춘 회계 부서가 없다면, 기업은 자체적인 해결책을 마련할 수 있습니다. 회계 서비스 고용하기 전문성은 처음부터 법적 규정을 준수하는 데 핵심적인 요소입니다.
여러 차례의 분할 납부와 복잡한 인수인계 일정을 가진 부동산 프로젝트를 진행 중이시라면 주저하지 마시고 저희에게 연락하십시오. MAN(Master Accountant Network)에 문의하세요. 귀하의 상황에 맞는 보다 구체적인 조언과 지원을 원하시면 연락주십시오.
연락처 정보 MAN – Master Accountant Network
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콘텐츠 제작 및 전문 검토 담당: Mr. 레 호앙 투옌 - MAN(Master Accountant Network) 설립자 겸 CEO그는 베트남 공인회계사(CPA) 감사인으로, 회계, 감사, 세무 및 기업 법률 자문 분야에서 30년 이상의 풍부한 경험을 보유하고 있습니다.
부동산 거래 시 송장 발행 시기에 대한 자주 묻는 질문
계약금은 받았지만 정식 매매 계약서는 아직 서명하지 않았습니다. 송장을 발행해야 하나요?
부동산 거래에 대한 송장 발행 시기 관련 규정은 시행령 254/2026/ND-CP 제9조 4항 d호에 명시되어 있으며, 이는 대금 지급이 프로젝트 진행 상황 또는 계약서에 명시된 지급 일정에 따라 이루어지는 경우에 적용됩니다. 따라서 매매 계약서 공식 서명 전에 지급된 계약금은 거래의 성격 및 송장 발행과 증빙 서류에 관한 관련 규정과 비교하여 송장 발행 의무 여부를 정확하게 판단해야 합니다.
할부로 대금을 수령하는 경우, 고객이 계약서에 명시된 일정보다 늦게 지불하면 언제 청구서를 발행해야 합니까?
시행령 254/2026/ND-CP 제9조 4항 d.1에 따르면, 부동산 거래에 대한 송장 발행 시점은 대금 지급일 또는 계약서에 명시된 약정일입니다. 따라서 고객이 계약서에 명시된 지급 일정보다 늦게 대금을 지급하는 경우, 사업자는 실제 대금 수령일을 기준으로 송장을 발행해야 하며, 동시에 계약서의 지급 약정 내용을 검토하여 분할 지급 간의 일관성을 확인해야 합니다.
주택은 인도되었지만, 고객은 아직 잔금을 일부 지불해야 합니다. 이 경우 즉시 청구서를 발행해야 하나요?
네. 시행령 254/2026/ND-CP 제9조 4항 d.2에 따르면, 사업자가 부동산의 소유권 또는 사용권을 이전한 경우, 부동산 거래에 대한 송장 발행 시점은 대금 전액 수령 여부와 관계없이 이전 시점으로 결정됩니다. 따라서 고객이 계약금의 일부를 미납한 경우에도 사업자는 부동산 인도 시점에 전체 부동산 가액에 대한 송장을 발행해야 합니다.
토지 사용권을 임대하는 사업체도 부동산을 양도할 때처럼 송장을 발행하고 법인 소득세를 납부해야 하나요?
세금 의무와 관련하여, 시행령 320/2025/ND-CP 제15조에 따라 부동산 사업자가 토지 사용권을 임대 및 전대하여 얻는 소득은 부동산 양도 소득으로 간주되어 토지에 기반 시설이 있는지 여부와 관계없이 법인 소득세가 부과됩니다. 송장과 관련해서는, 사업자는 시행령 254/2026/TT-BTC에 명시된 바와 같이 거래의 구체적인 성격에 따라 송장 발행 시점을 정확하게 결정해야 합니다.
부동산 대금 청구서 발행 시기에 관한 새로운 규정이 2026년 7월 1일 이전에 체결된 계약에도 적용되나요?
이 날짜 이전에 체결되었지만 미지급금 또는 이체가 2026년 7월 1일 이후에 발생하는 계약의 경우, 기업은 올바른 적용을 보장하고 향후 위험을 방지하기 위해 전환 규정 또는 직접세 당국의 의견을 사전에 검토하고 협의해야 합니다.
