Sự ra đời của Nghị định 141/2026/NĐ-CP đã tạo nên một bước ngoặt lớn trong chính sách quản lý thuế đối với hộ và cá nhân kinh doanh. Với tư cách là đơn vị chuyên kế toán thuế và tài chính, MAN – Master Accountant Network nhận được rất nhiều câu hỏi về việc: Cho thuê BĐS doanh thu dưới 1 tỷ có được miễn thuế hay không? Mặc dù văn bản không định danh trực tiếp loại hình này nhưng dưới góc độ nghiệp vụ dẫn chiếu, câu trả lời đã rõ ràng. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết lộ trình áp dụng ngưỡng thuế mới này.
Nhận diện sự thay đổi: Nghị định 141 và kỹ thuật sửa đổi dẫn chiếu
Về mặt nghiệp vụ, Nghị định 141/2026/NĐ-CP thực chất là văn bản sửa đổi quy mô lớn cho Nghị định 68/2020/NĐ-CP. Điểm mấu chốt nằm ở Điều 1, nơi Chính phủ thực hiện thay thế hàng loạt:
Sửa đổi cụm từ 500 triệu đồng thành 1 tỷ đồng tại các Điều 3, Điều 4 và các khoản mục liên quan đến quản lý thuế hộ kinh doanh.
Dưới góc độ kế toán, việc thay thế này có nghĩa là ngưỡng pháp lý để xác định đối tượng chịu thuế đã thay đổi toàn diện. Do hoạt động cho thuê bất động sản (thuộc nhóm cho thuê tài sản) chịu sự điều chỉnh trực tiếp của Nghị định 68, nên khi Nghị định 141 nâng ngưỡng chung, lĩnh vực này mặc nhiên được áp dụng mức 1 tỷ đồng/năm.
Nghiệp vụ thuế Thu nhập cá nhân (TNCN): Giảm trừ gia tăng quyền lợi
Đối với cá nhân cho thuê tài sản, việc xác định doanh thu tính thuế cần đặc biệt lưu ý quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định 68 (đã được cập nhật theo ngưỡng mới của Nghị định 141). Kế toán thuế cần tư vấn cho khách hàng hoặc chủ doanh nghiệp các điểm sau:
- Hạn mức giảm trừ tổng hợp: Nếu một cá nhân sở hữu danh mục nhiều bất động sản cho thuê (căn hộ, nhà phố, mặt bằng thương mại), tổng mức doanh thu được trừ trước khi tính thuế TNCN hiện nay là 1 tỷ đồng/năm.
- Lựa chọn hợp đồng tối ưu: Cá nhân có quyền chủ động lựa chọn hợp đồng nào sẽ áp dụng mức miễn trừ này. Đây là điểm quan trọng để cân đối nghĩa vụ thuế giữa các địa điểm kinh doanh khác nhau.
- Khai thay, nộp thay: Đối với các hợp đồng có sự tham gia của pháp nhân thuê (bên thuê nộp thuế thay), kế toán cần kiểm tra kỹ nội dung hợp đồng. Phải ghi rõ số tiền được giảm trừ và xác nhận ngưỡng miễn thuế để tránh tình trạng nộp trùng hoặc nộp thừa so với quy định mới.
Nghiệp vụ thuế Giá trị gia tăng (GTGT): Xử lý chuyển tiếp cho hợp đồng dài hạn
Một trong những vấn đề gây tranh cãi nhất là các hợp đồng ký trước khi Nghị định có hiệu lực. Tuy nhiên, căn cứ theo Điều 3 và khoản 3 Điều 18 của Nghị định 68 (sau sửa đổi), định hướng xử lý rất minh bạch:
- Đối với hợp đồng phát sinh trước 01/01/2026: Nếu thời hạn còn lại trên 06 tháng, cá nhân hoàn toàn được áp dụng ngưỡng doanh thu không chịu thuế mới là 1 tỷ đồng.
- Xử lý tiền thuế nộp thừa: Trong trường hợp cá nhân đã tạm nộp thuế GTGT dựa trên ngưỡng 500 triệu đồng cũ nhưng tổng doanh thu thực tế năm 2026 dưới 1 tỷ đồng, cá nhân đó sẽ thực hiện hồ sơ bù trừ hoặc hoàn trả thuế theo quy định tại Điều 12. Điều này đòi hỏi hồ sơ chứng từ, hóa đơn phải được lưu trữ chuẩn xác.
Như vậy, vấn đề cho thuê BĐS doanh thu dưới 1 tỷ có được miễn thuế GTGT đã được khẳng định là “Có”, bao gồm cả các hợp đồng cũ đang thực hiện.
Lời khuyên chuyên môn từ MAN – Master Accountant Network
Việc nâng ngưỡng miễn thuế lên gấp đôi là một khoảng thở tài chính lớn nhưng cũng đòi hỏi cá nhân kinh doanh, doanh nghiệp chuyên bất động sản phải chuyên nghiệp hơn trong việc quản lý doanh thu. Chuyên gia kế toán của đưa ra 3 khuyến nghị trọng tâm:
- Kiểm soát tổng doanh thu: Không được tách rời doanh thu theo từng căn nhà để lách luật. Thuế sẽ tính trên tổng mức doanh thu cho thuê tài sản của một mã số thuế cá nhân trong năm dương lịch.
- Rà soát phụ lục hợp đồng: Các chủ nhà nên chủ động liên hệ bên thuê (nếu là doanh nghiệp) để điều chỉnh phụ lục hợp đồng, cập nhật ngưỡng miễn trừ 1 tỷ đồng nhằm đảm bảo dòng tiền thực nhận không bị khấu trừ sai.
- Hệ thống hóa hồ sơ quyết toán: Dù thuộc diện miễn thuế (dưới 1 tỷ), cá nhân vẫn nên lưu trữ đầy đủ hợp đồng và chứng từ thanh toán để phục vụ công tác hậu kiểm từ cơ quan thuế.
总结
Vấn đề cho thuê BĐS doanh thu dưới 1 tỷ có được miễn thuế không chỉ đơn thuần là nhìn vào mặt chữ trong văn bản, mà là hiểu rõ kỹ thuật dẫn chiếu giữa Nghị định 141 và Nghị định 68. Ngưỡng 1 tỷ đồng chính là cột mốc mới mà mọi cá nhân kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực cho thuê này cần nắm vững để tối ưu hóa nghĩa vụ thuế trong năm 2026.
Nếu bạn cần hỗ trợ về hồ sơ hoàn thuế hoặc tư vấn cấu trúc hợp đồng thuê BĐS theo quy định mới, hãy liên hệ với đội ngũ chuyên gia của chúng tôi để được hỗ trợ và tư vấn chuyên sâu.
联系信息 MAN – 会计师大师网络
- 地址：胡志明市新顺坊43街19A号
- 手机/扎洛：0903 963 163 – 0903 428 622
- 电子邮件：man@man.net.vn
内容制作：先生 黎黄宣 – MAN – Master Accountant Network 的创始人兼首席执行官，越南注册会计师，拥有超过 30 年的会计、审计和财务咨询经验。
Câu hỏi thường gặp về cho thuê BĐS doanh thu dưới 1 tỷ có được miễn thuế
Không. Ngưỡng miễn thuế 1 tỷ đồng được áp dụng trên tổng doanh thu từ tất cả các bất động sản cho thuê trong cùng một năm. Trường hợp cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê, doanh thu sẽ được cộng gộp để xác định nghĩa vụ thuế, không tính riêng cho từng căn hộ hoặc từng địa điểm cho thuê.
Có. Đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản được ký trước thời điểm quy định mới có hiệu lực nhưng thời hạn còn lại trên 6 tháng, cá nhân cho thuê vẫn có thể được áp dụng ngưỡng miễn thuế mới theo Nghị định 141 nếu đáp ứng điều kiện về doanh thu và hồ sơ kê khai theo hướng dẫn của cơ quan thuế.
Nếu bên thuê thực hiện khai thay và nộp thay thuế cho cá nhân cho thuê bất động sản, hợp đồng thuê cần ghi rõ nội dung này cùng số doanh thu được áp dụng ngưỡng miễn thuế. Đây là căn cứ quan trọng để tránh sai lệch dữ liệu và hạn chế rủi ro bị truy thu hoặc xử phạt về thuế sau này.
Khi doanh thu vượt 1 tỷ đồng/năm, bên cho thuê tài sản có thể phát sinh nghĩa vụ nộp thuế GTGT và thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ quy định của từng ngành nghề. Mức thuế cụ thể sẽ phụ thuộc vào lĩnh vực hoạt động, phương pháp tính thuế và doanh thu thực tế phát sinh.
Việc nâng ngưỡng miễn thuế giúp giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp nhỏ và cá nhân cho thuê tài sản, đồng thời tạo điều kiện duy trì hoạt động kinh doanh ổn định. Đây cũng được xem là chính sách hỗ trợ phù hợp trong bối cảnh chi phí vận hành, mặt bằng và sinh hoạt liên tục tăng cao. Cá nhân hoặc doanh nghiệp kinh doanh cho thuê BĐS có được áp dụng ngưỡng miễn thuế cho từng căn không?
Hợp đồng thuê BĐS ký trước năm 2026 có được áp dụng mức miễn thuế mới không?
Trường hợp bên thuê khai thay, nộp thay thuế cần lưu ý gì?
Vượt ngưỡng 1 tỷ đồng thì phải nộp những loại thuế nào?
Ngưỡng miễn thuế tăng lên 1 tỷ đồng mang lại lợi ích gì?
