房地产交易发票的开具时间一直是困扰许多房地产企业会计人员的一大难题：客户已按照合同约定支付了第二笔款项，但发票是应该立即开具还是等到房产交割后再开具，却并不明确。即使在确定开具时间上出现微小的错误，也可能导致因发票违规而受到行政处罚，并可能直接影响当期增值税和企业所得税的申报。
自 2026 年 7 月 1 日起，有关房地产交易发票开具时间的规定已明确。 第254/2026/ND-CP号法令这项新规取代了之前在实施过程中给许多企业造成困惑的旧规。那么，这项新规具体阐述了哪些原则？它适用于哪些情况？会计师又应注意哪些事项以避免法律风险？本文将紧扣现行法律文件，进行详细分析，力求为读者提供最全面、最准确的理解。
规定房地产活动发票开具时间的法律依据。
关于房地产活动发票开具时间的规定，目前在第254/2026/ND-CP号法令第9条第4款d项中有明确规定——该文件自2026年7月1日起生效。这是一项专门针对从事房地产业务、基础设施建设以及建造待售或待转让房屋的机构的规定，与同一法令第9条第1款规定的适用于普通商品和服务的发票开具时间的一般原则有所不同。
法律之所以针对房地产行业制定专门的法规，源于该行业的独特特点：交易金额高、合同执行周期长、付款方式涉及多期分期，以及收款时间和房产所有权或使用权转移给客户的时间之间存在明显的界限。如果将一般原则应用于相同的商品和服务，房地产企业将难以准确确定开具发票的确切时间。
为什么房地产企业需要了解这项规定？
在实践中，房地产项目通常通过预付款的方式出售，预付款的依据是施工进度或销售合同中约定的付款计划。这意味着一份合同可能涉及多笔付款，每笔付款对应不同的发票日期，具体取决于所有权或使用权是否已转移。
如果会计人员不熟悉有关房地产交易发票开具时间的规定，企业很容易出现发票开具时间晚于应收账款产生时间的情况，或者开具的发票未能反映交易的实际情况。这两种情况都可能导致行政处罚，并影响增值税销项申报期的正确确定以及企业所得税收入的确认。
这也是为什么房地产行业的企业应该注意的原因。 全方位会计服务 凭借 MAN – Master Accountant Network 等专业机构的专业知识，我们确保从一开始就严格控制发票和税务申报流程，并使其符合相关规定。
房地产交易发票的开具时间因具体情况而异。
根据第 254/2026/ND-CP 号法令第 9 条第 4 款 d 点的规定，房地产交易发票的开具时间主要取决于房地产的所有权或使用权是否已转移给买方。
在所有权或使用权尚未转移的情况下，根据进展情况收取款项。
如果企业尚未将房地产的所有权或使用权转移给客户，但已根据项目进度或合同规定的付款计划收取了款项，则在这种情况下，房地产交易发票的开具时间是收款日期或合同中规定的付款协议日期。
例如： 在按施工进度分期付款的公寓项目中，合同规定客户分五期付款，分别对应地基完工、主体结构施工、精装修、房屋交付和产权证发放。无论房屋是否实际交付，房地产公司都应就每期付款开具相应的发票。
这一点是会计师需要特别注意的： 开具发票的义务产生于收到款项之时或根据合同约定的付款计划，而非资产转移完成之时。因此，会计部门需要与销售和收款部门密切协调，及时更新收入信息，避免发票开具延误。
在不动产所有权或使用权发生转移的情况下。
当企业将不动产的所有权或使用权转让给买方时，开具不动产交易发票的时间不再遵循按进度收款的原则，而是按照第 254/2026/ND-CP 号法令第 9 条第 1 款的规定，即所有权或使用权转让给买方的时间。
需要强调的关键点： 本案中的发票开具时间 无论企业是否已收到款项。换句话说，即使客户尚未支付全部合同金额，但如果企业已完成房屋交接、土地使用权转让，或已按照法律规定办理所有权转移手续，则此时企业就有义务开具发票。
这是与第一种情况最大的区别，也是实践中最容易让人困惑的地方。许多企业往往在收到全额付款后才开具发票，导致实际资产转移时间被延误。这是公司内部流程中需要严格控制的风险。
房地产活动发票开具时间汇总表
为便于参考和应用，会计人员可参考下表，了解根据第254/2026/ND-CP号法令，房地产活动发票开具时间的相关规定：
| 情况 | 发票开具时间 |
| 所有权和使用权尚未转移；款项将根据项目进度或合同规定的时间表收取。 | 付款日期或合同约定的日期。 |
| 该不动产的所有权和使用权已转移。 | 所有权或使用权转移的时间，无论是否已收到款项。 |
该汇总表可帮助企业和会计人员在日常交易处理过程中轻松快速地交叉引用数据，尤其适用于有多个付款分期付款且交接日期不同的项目。
企业房地产活动所得税义务。
除了正确识别房地产交易发票的时间外，会计师还需要了解发票开具时间与企业所得税义务之间的关系，因为出于税务目的的收入确认时间通常与发票创建时间相关。
根据2025年《企业所得税法》第三条第二款规定：
房地产企业转让房地产所得收入不属于“其他收入”，这与非房地产专业企业的收入分类不同，而是被视为企业主要生产经营活动所得。
同时，依据第320/2025/ND-CP号法令第15条：
房地产转让活动的收入包括许多项目，其中最值得注意的是房地产企业出租和转租土地使用权的收入。
相关规定指出，这部分收入 需缴纳企业所得税无论土地是否有基础设施或附属建筑物，需要注意的是，如果企业仅出租土地上的房屋、基础设施或建筑物，而没有土地法规定的转租或再转租土地使用权，则该收入不受本条例规定的约束。
因此，确定房地产交易发票的正确开具时间不仅对遵守发票规定至关重要，而且直接影响到企业运营各个阶段企业所得税的纳税期和应纳税所得额的正确确定。
房产过户时可扣除的费用。
在确定收入的同时，企业在计算房地产转让活动的应税收入时，还需要了解可扣除的费用。 第320/2025/ND-CP号法令第17条第2款可扣除的费用包括：
- 转让土地的成本基础是根据土地使用权的来源确定的（国家有偿分配的土地、从其他组织或个人转让获得的土地、继承/赠与/捐赠的土地、作为资本投入的土地、通过拍卖获得的土地等）；
- 补偿、扶养和安置费用由企业按照主管机关批准的计划自愿垫付；
- 依法授予土地使用权的相关费用和收费；
- 土地开垦和整平成本；
- 用于建设道路、电力、供水和排水、邮政和电信服务等基础设施的投资成本；
- 土地上现有基础设施和建筑结构的价值；
- 与房产过户直接相关的其他费用。
值得注意的是： 对于同时从事房地产交易和其他享受税收优惠的商业活动的企业，法律要求对每项活动的成本进行单独核算。如果无法进行单独核算，则一般费用将按房地产交易收入占企业总收入的比例进行分摊。此外，已由国家或其他资金来源支付的费用不计入房地产交易成本。
错误确定房地产交易发票开具时间的风险。
房地产交易发票开具时间判断错误不仅是技术操作失误，还会给企业带来一系列法律和财务后果：
- 因发票相关的行政违规行为而受到处罚的风险： 与规定时间相比，迟于规定时间开具发票，或者在义务尚未产生时开具发票，均可被视为违反发票和证明文件相关规定的行为。
- 对增值税申报的影响： 发票开具时间与销项增值税的记录时间密切相关。时间判断错误可能导致税期申报错误，并在与税务机关核对时出现差异。
- 对企业所得税收入确认的影响： 房地产活动收入是计算企业所得税的重要依据。如果发票开具日期有误，则该期间的应税收入也会被错误记录。
- 与税务结算、税务审计和税务检查相关的风险： 如果发现实际发票日期与法定日期之间存在差异，税务机关可能会要求调整收入确认日期，从而导致欠税和滞纳金。
为降低这些风险，房地产企业应建立健全的内部控制流程，包括会计、销售和法务部门之间的定期协调，以便及时更新合同付款进度以及房地产所有权和使用权移交至客户的进度。定期审查销售合同并将付款计划与实际付款进行比对，也是帮助企业主动遵守房地产交易发票开具时间相关法规的有效措施。
对于收入征收结构复杂的项目，使用 税务会计服务 这将有助于企业大幅降低错误申报纳税期以及在最终结算时被追缴税款的风险。
总结
自 2026 年 7 月 1 日起，根据第 254/2026/ND-CP 号法令，有关房地产活动发票开具时间的规定将根据两个主要里程碑确定：
- 付款应在合同约定的日期到期，但前提是企业尚未转移所有权或使用权；
- 当企业完成将房产移交给客户时，无论是否已收到全额付款，房地产的所有权和使用权的转移均适用。
掌握这项法规，并透彻理解《2025 年企业所得税法》和第 320/2025/ND-CP 号法令规定的企业所得税义务和可扣除费用，将有助于房地产企业在会计和税务方面更加积极主动，最大限度地降低行政处罚的风险以及税务结算和审计期间的风险。
如果一家企业没有具备足够专业知识的内部会计部门来处理房地产行业的特定业务，那么这家企业可以实施解决方案。 聘请会计服务 从一开始就展现出专业精神是确保遵守法律法规的关键。
如果您的企业有涉及多期付款和复杂交房时间表的房地产项目，请随时与我们联系。 联系 MAN – 会计师大师网络 如需针对您具体情况的更具体建议和支持。
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关于何时为房地产交易开具发票的常见问题
我已收到定金，但尚未签署正式销售合同。我需要开具发票吗？
根据第254/2026/ND-CP号法令第9条第4款d项的规定，房地产交易发票开具时间的相关规定适用于根据项目进度或合同约定的付款计划收取款项的情况。因此，在正式签署销售合同之前收到的任何定金，企业都需要根据交易性质以及有关发票和证明文件的相关规定进行比对，以准确确定是否需要开具发票。
如果款项分期收取，但客户付款时间晚于合同约定的付款时间表，那么发票应该在哪一天开具？
根据第254/2026/ND-CP号法令第9条第4款d.1项的规定，本案中房地产交易的发票开具时间为付款日期或合同约定的日期。因此，如果客户付款晚于合同约定的付款期限，企业需要以实际收到款项的日期为准开具发票，同时审查合同中的付款条款，以确保各期付款的一致性。
房屋已经交付，但客户仍欠部分款项。是否必须立即开具发票？
是的。根据第254/2026/ND-CP号法令第9条第4款d.2项的规定，当企业转让不动产的所有权或使用权时，无论是否已收到全额款项，不动产交易的发票开具时间均以转让时间为准。因此，即使客户仍有部分合同款项未付，企业仍须在交接时开具不动产全额发票。
租赁土地使用权的企业是否需要像转让房地产一样开具发票并缴纳企业所得税？
关于纳税义务，根据第320/2025/ND-CP号法令第15条的规定，房地产企业出租和转租土地使用权所得收入属于房地产转让收入，无论土地是否拥有基础设施，均需缴纳企业所得税。关于发票，企业仍需根据交易的具体性质，按照第254/2026/TT-BTC号法令的规定，确定正确的发票开具时间。
关于房地产发票开具时间的新规定是否适用于 2026 年 7 月 1 日之前签订的合同？
对于在此日期之前签订但有未付款项或转账发生在 2026 年 7 月 1 日之后的合同，企业应主动审查和咨询过渡性法规或其直接税务机关的意见，以确保正确应用并避免未来的风险。
