《管理法》规范公共资产的租赁和使用。

学校在使用食堂、停车场或辅助服务等设施时，租赁和使用公共资产的相关法规至关重要。然而，许多公共机构在准备提案、开具电子发票和确定纳税义务方面仍然面临诸多挑战。本文将概述相关法律法规、租赁条件、发票编制方法和适用税率，以帮助会计人员和学校管理人员遵守法规并最大限度地降低审计风险。

学校出租校舍的法律性质。

根据规范公共资产租赁和使用的《公共资产管理法》，公共服务单位（包括学校）受托管理和使用国家资产以履行其职能和任务。学校租赁校舍的行为被视为利用公共资产开展商业和服务活动。

此项实施不得影响教学功能，且必须严格遵守公共资产租赁和使用相关规定。这能确保国家资产得到高效利用，避免浪费和预算损失。

租赁和使用公共资产的相关法规中规定的强制性条件。

学校若要合法租赁场地用作食堂或停车场，必须满足以下两个核心条件：

公共资产使用计划已获批准。

学校不得自行做出租赁决定。根据公共资产租赁和使用规定，学校必须制定“公共资产商业用途、租赁、合资、合作计划”。该计划必须经主管机关（如教育厅、省/市人民委员会或相关部委）书面批准。

提案必须明确阐述：

• 可供出租的空间面积。
• 租赁用途（食堂、办公室、停车场等）。
• 租赁期限。
• 财务计划及预计收入来源。

选择租户的方法

为确保公共资产租赁和使用的透明度和问责制，租户的选择通常通过公开拍卖进行。如果租赁金额低于规定数额，学校可以选择竞标或直接签订合同，具体取决于2026年各地的具体规定。

学校出租场地时是否需要开具增值税发票？

这是许多学校会计人员都想知道的问题。根据最新的公共资产租赁和使用税收及法规指南：

开具发票是强制性的。

学校从经营食堂的个人或组织收取租金时，这部分收入属于服务收入。因此，学校必须向承租人开具增值税发票。不开具发票或使用内部收据代替发票均违反税法和公共财政管理条例。

使用的发票类型

到 2026 年，所有公共服务单位都必须使用电子发票。 第123/2020/ND-CP号法令 和 通函 78/2021/TT-BTC根据学校向税务机关登记的税款计算方法，发票类型将分为：

• 增值税发票：如果学校采用扣除法计算税款。
• 销售发票：如果学校采用基于收入的直接法计算税款。

发票日期

物业租赁服务的开票时间为收到款项之时或合同约定的服务期结束之时。 

例如： 如果合同规定每三个月在学期开始时付款，学校必须在收到承租人的付款后立即开具发票。

2026年适用的增值税和企业所得税税率

学校在正确执行有关租赁和使用公共资产的规定时，需要正确识别应缴纳的税种，以避免面临补缴税款和罚款的风险。

直接税计算方法

目前大多数学校对其主要职责以外的商业活动采用直接收入法。这符合第219/2013/TT-BTC号通函（该通函基本有效至2026年）及其补充文件的规定：

• 增值税：适用于房地产租赁活动收入的税率通常为 5%。
• 企业所得税：对于通过商品和服务产生收入但无法确定支出的非营利组织，租赁场所收入的企业所得税税率通常为 51%（总纳税义务为收入的 101%）。

对于扣除法

如果学校符合条件并注册了扣款方式：

• 增值税税率：适用税率 10%（政府特定减税政策适用情况除外）
• 企业所得税：按扣除合理合法费用后的利润，按20%的标准税率计算。

查看更多： 税务结算服务

根据公共资产租赁和使用法规制定的会计准则。

管理公共资产现金流需要会计核算的绝对准确性：

• 收益价值：这是承租人必须支付的总金额，包括合同中记录的任何额外费用（如有）。
• 相关费用：维修费用、房屋维护费用和运营管理费用可以在分配资金之前从收入中扣除，具体扣除额取决于各学校的自主管理机制。
• 资金分配：履行纳税义务后的收入将根据学校内部支出规定，分配给教师专业发展基金、奖励和福利基金，或用于为教师和员工提供额外收入。

参考： 会计服务行业分类

常见风险和错误

实际上，检查和审计表明，许多单位在执行公共资产租赁和使用相关规定时仍然存在困惑，导致出现以下违规行为：

• “非法”租赁：在项目计划获得批准之前签订合同。这严重违反了国家资产管理法规。
• 价格差异：以低于市场价或项目规定价格的价格出租，且无正当理由，导致预算损失。
• 滥用收入：收取的款项未在学校的会计系统中记录，而是被隐瞒或不当使用。
• 发票违规行为：延迟开具发票或开具金额低于实际收到金额的发票以逃避税款。

总结

总而言之，利用食堂、停车场或服务区等设施可以为学校带来可观的收入。然而，为了确保这项活动的合法性和可持续性，学校必须完全遵守公共资产租赁和使用的相关规定，从审批提案、透明地选择租户，到开具电子发票和履行纳税义务，都必须严格遵守。

展望2026年，随着税务和审计机关日益加强电子数据管理，审查租赁合同、系统化会计记录和规范会计流程显得尤为重要。如果您的机构在确定纳税义务、开具发票或核算公共资产收入方面遇到困难，请参考以下资源。 专业税务会计服务 我们邀请 MAN – Master Accountant Network 的会计和税务专家与贵校合作，确保学校合规并优化收入。

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内容制作：先生 黎黄宣 – MAN – Master Accountant Network 的创始人兼首席执行官，越南注册会计师，拥有超过 30 年的会计、审计和财务咨询经验。

关于公共资产租赁和使用规定的常见问题

如果学校出租场地，但租户是小型个体经营者，他们是否需要开具发票？

是的。无论承租人是谁，学校作为租赁公共财产的实体，都必须按照公共财产租赁和使用的相关规定开具发票以记录收入。

租户额外支付的电费和水费是否需要缴税？

如果学校代收水电费，并有相应的进项和出项发票，则可以将其视为代学校收付资金。但是，如果学校收取包含水电费在内的总金额，则该金额必须计入应税收入。